揭开北京二手房成交率提升的真相 背后的真相让人震惊

小原是一家头部中介公司和平里片区的经纪人，据他介绍，自己服务的片区去年二手房市场的平均带看成交率大概在2.5%左右，也就是带看40次成交一次，今年开年至今，这一数据提升至5%上下。“这个数据并不是北京全市平均值，跟片区的活跃度有很大关系，我们去年带看35-40次才会成交，丰台木樨园片区就要增加到40-45次才成交，有时候会更多。”　　

冯伟是某头部中介公司木樨园片区的一名经纪人，因为跟小原有过两套互卖的房源，渐渐熟悉起来。　　

两人有交集的小区在宝汇苑，是木樨园片区一个1999年前后的小区，也是冯伟“了如指掌”的一个小区。　　“宝汇苑这样的项目要更慢一些，物业差、临街、超过20年了，这样的项目带看成交率要到2%，也就是50次可能才成功，但像悠胜美苑基本报价合适8-10次就算多的。”但冯伟也强调，哪一个小区的单体带看成交率其实对经纪人来说意义并不大，服务片区的整体带看成交率提升才是他们更看重的。他向北京商报记者证实了小原口中的带看率差异和提升。“虽然提升的幅度不像小原他们和平里那么明显，但还是有的，而且我个人服务的客户90%都是酝酿很久的，一旦看定房源，成交周期非常短，这也是市场一种提升吧。”　　

同比降价房源占大多数　　尽管一南一北两家头部中介公司的经纪人均证实了目前北京二手房市场带看成交率的提升，但他们并不认为“小阳春”全面到来。　　“现在卖得快的要么是极为稀缺，要么是同比降价的。”小原以自己服务的和平里片区为例，目前比较抢手的小区为和平里中街3号院、和平新城等物业好、比较新的小区。而此前因升学大热的地坛北里、化工大院以及青年湖小学对口片区均有不同程度的回落。　　冯伟同样表示，上述提到的宝汇苑，以该小区三套门店成交的房源为例，同为53平方米、西南朝向的大一居，低楼层，装修程度大致相当，同为满五唯一商品房，2021年4月、7月成交的两套价格分别为319万元和317万元，今年春节前老客户委托的一套报价仅为307万元。　　“虽然有业主着急卖的因素，但前两套，特别是319万那套也是着急卖，当时业主和我们的评估报价也在330万元，眼下的307万元报价目测一周之内就能成交，但这套房子一旦成交，买家对于这个小区新的心理价位也会随之形成。”冯伟表示。　　

对于两位经纪人的判断，北京商报记者走访多个片区时多位房产经纪人也予以证实。在石景山区，京汉旭城一套88平方米的西南向、中间楼层两居室近期的成交报价为563万元，而在某头部中介公司的后台，去年同期户型、楼层、首套二套条件差不多的房源，成交价为590万元;在朝阳区，因教育配套曾受到家长追捧的珠江帝景近期的一套128平方米两居室成交价格约为1178万元，去年同期大致相当的房源成交价为1275万元……　　存量释放的“临界点”　　

“现在的问题是，虽然成交的效率提高了，但并不是小阳春就彻底来了。”服务两个完全不同的片区，当下的境况也不尽相同，但无论是小原还是冯伟，从自身摸底市场以及与外带客户交流，眼下的北京市场回温属于“累计需求释放”+“低价房快速成交期”。　　在小原看来，现在有点像2020年的3、4月份，必须要买、不得不买的，碰上价格特别合适的，就快速出手。不一样的是，当前购房者的耐心更强，卖了房子不着急买慢慢看的越来越多。“这可能就是市场稳定给购房者的信心，但小业主却没有这么淡定，市场还没上行，小业主的心态先躁动起来。”