恒大地产原总裁被查 多名亲信失联 严厉查出各种违法犯罪分子

融资干将

是什么能力，让柯某备受老板青睐，职位屡屡提升直入中枢?又是什么原因，让他成为最早被带走调查的恒大系高管?

知情人士透露，无论此前备受重视，还是如今深陷困顿，或许都与融资有关。据透露，在柯某担任深圳公司总裁的期间，深圳公司“搞来的钱”几乎每年都排集团第一，数额平均在三四百亿规模。这意味着，柯某可能凭借着数十份旧改合约，每年从各金融机构获得了数百亿资金。这些资金中一部分以旧改名义获得，一些是以资产抵押的方式获得。

据熟知深圳旧改流程的人士介绍，金融机构针对旧改项目是有前融服务的，但普遍较为谨慎，对于工改和商改项目的参与积极性不高，但对于旧村改造的兴趣是比较大的。熟位行业人士均称，旧改项目前融的资金用途，主要是向动迁村民支付拆迁补偿款和工程款，而要获得金融机构融资支持，有两个必要前置条件，首先是开发商要与被拆迁城中村的相关机构就项目初步达成一致，拆迁、补偿等方案村委会相关机构通过，且项目的立项和专项规划得到有关部门正式许可后，才能向金融机构寻求融资。通常情况下，旧改前融资金需要专款专用，比如只能进入零迁补偿账号。

另一位操盘过旧改项目的人士也向第一财经表示，根据相关政策，金融机构是可以提供一些旧改的早期专项借款，主要是支付拆迁补偿费用。早期房地产市场景气度高的时候，一些银行对旧改项目融资的热情也比较高。据悉，旧改前融资金从数亿到十几亿不等，主要看项目体量。

在上述熟知旧改流程的人士看来，早期与业主或村民谈判阶段就获得融资是不太现实的，但立项之后就有了可能性，有一些金融机构会在这个阶段提供前融资金，成本高，最高可达20%。“严格来说，金融机构在这个阶段提供融资是不合规的，游走在灰色地带，打擦边球，有很大风险。”

恒大2021年公布的55个旧改项目中，可公开查询的已立项项目21个，这其中仅有几个处于在建阶段，其余多数未完成专项规划，亦未步入拆迁补偿阶段。那么，有限的项目如何获得几百亿融资，又是否需要几百亿资金运转，这些资金的流向何处?这或许是围绕在恒大深圳公司身上最大的谜团。

一位曾经与柯某有着合作关系的金融机构人士向第一财经透露，恒大融资的方式很多，有涉及旧改的项目的前融，也有固定资产的质押，因为公司收购的旧改项目中包含了厂房、写字楼等资产，这些资产可用于质押贷款。

恒大内部一位人士则透露，深圳公司在建项目不多，销售回款也不多，一年融资几百亿，每年都是借新还旧，如今这些钱很多都还不上，倒查回去就容易涉及到手续违规。